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谈股说债:房地产销售增速回落明显

2017-10-11 08:45:47 和讯网  期货日报 周平

  9月南宁、重庆、南昌、贵阳、石家庄、西安和长沙等7个城市陆续发布了房地产限售的相关政策,限售的期限从2年至5年不等。至此,全国出台限售政策的城市已经超过40个,影响范围广泛,一二三四线城市均有涉及。

  纵观本轮限售政策的发展轨迹,2017年3月17日北京市出台政策,“企业购买的商品住宅再次上市交易,需满3年及以上”,标志着房地产限售正式拉开序幕,房地产宏观调控进一步趋紧。从效果上看,绝大多数执行限售政策之后的城市在成交量和房价增速的控制上取得了较为明显的效果。虽然这并非全由限售政策引发,但对限制房地产流动性起到了明显的作用。

  房地产宏观数据方面,2017年2月之后主要的房地产相关数据均出现不同程度的下滑。商品房销售面积增速1—2月累计同比增长25.10%,去除6月季节扰动影响,逐步下滑至1—8月的12.70%。房价增速也在放缓,70个大中城市新建住宅价格指数月度同比数据从3月10.00%持续下滑至8月的8.10%,环比增速从3月开始维持了4个月份0.70%,7月下滑至0.50%,8月更进一步下滑至0.20%。

  房贷利率上涨和新增房贷规模收缩也值得关注。数据显示,一线城市8月首套房平均利率区间为4.83%—5.13%,二线城市首套利率上浮银行数亦略增,半数以上城市首套利率破5%。8月全国首套房贷平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。就这一点而言,房价增速放缓叠加房贷利率上升挤压了房地产投机性需求的空间。

  此外,根据央行公布的数据,居民新增中长期贷款在2017年1月达到历史最高的水平的6293亿元之后,开始呈现下降态势。这种情况说明,伴随着本轮房地产调控的持续加码,通过杠杆交易炒房的投机需求受到明显抑制。

  展望后市,房地产调控继续加码,房贷利率上浮,新增房贷规模受限的趋势短期无法逆转,出台限售政策的城市应该还会增加,这将进一步挤压房地产投机资金的生存空间。十一黄金周,30个大城市商品房成交面积仅为124.17万平方米,去年同期则为378.72万平方米,堪称房市最冷黄金周。

  虽然从2017年5月开始居民新增房贷规模开始收缩,但相关资料显示:二季度居民部门杠杆率延续上升趋势,从一季度46.1%上升至47.4%,上升了1.3个百分点,上半年上升了2.6个百分点,新增的9000亿元短期消费贷成为重要的推动力量,而2016年这部分贷款仅增加了8000亿元。

  多家机构测算,流入中国楼市的消费贷规模达三四千亿,由于消费贷违规流入购房市场,可能积聚更大的风险。因此,8月起,南京、北京、广州等地监管层先后发文,强化对消费贷的检查和监管,严控流向楼市,不排除后续其他省市也跟进类似的政策,这将对房地产销售形成更大的影响。

  (作者单位:中信建投期货)

(责任编辑:陈姗 HF072)
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