金瑞期货专题报告 | 基建交运项目显著增加 房地产建安工程或将发力

　　金瑞期货研究所 卓桂秋主要观点

    一、基建：交运项目批复显著增加，有望带动基建投资加速增长

　　经测算，我国1-12月基建投资同比增长1.79%，连续三个月回升，较2017年同期低12.1个百分点，为2003年有数据统计以来的年度最低增速。其中，电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比降幅收窄至-6.7%，边际改善，其他两个行业维持低位平稳增长。

　　粗略统计，2018年发改委批复基建项目计划投资金额合计10495.68亿元，同比大增43.3%，结束过去两年持续负增长的状态。

　　2019年1月，发改委延续2018年11-12月的势头，继续加快机场、轨道交通和铁路等基建项目的批复，项目计划投资金额合计4687.93亿元，较2018年1月大幅增长6倍，占2018全年批复项目计划投资金额的45%，即一个月的批复金额已接近2018全年的一半。

　　根据过去几年的经验，轨道交通、铁路等交运项目的增加有望带动基建投资加速增长。

　　二、房地产：2019年房地产建安工程或将发力，风险来自销售放缓

　　2018年1-12月房地产开发投资同比增长9.5%，小幅回落0.5个百分点；剔除“土地购置费”后，1-12月房地产开发投资同比增长-3.2%，降幅继续收窄；与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩（同比-3.3%），边际继续小幅改善。土地购置费是2018年房地产开发投资增长的源动力，但已连续6个月放缓（1-12月同比+57%或+13220亿元）。土地购置费的“价外因素”在1-12月土地购置费的增长中贡献了46.4个百分点，连续6个月下降，土地成交价款贡献10.6个百分点，略有减弱。“价外因素”持续走弱导致土地购置费增速持续放缓。

　　研究发现，土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-12月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱（减少约56%），那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱。如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。

　　2018年土地购置面积增长强劲，2019年建安工程投资或将增长，从而有望接力“土地购置费”成为缓解房地产开发投资放缓的重要支撑因素。数据显示，2018年房地产购地面积为2015年以来最高，同比增长14.2%；新开工面积同样强劲，同比增长17.2%，为2010年以来最高年度增速。我们认为，由于2018年商品房住宅销售增长主要由期房带动，同时新开工强劲，这意味着2019年建安工程投资可能有较大的增长。测算显示，如果2019年建安工程投资同比增长15%或11430亿元（约为2018年土地购置费增量资金的86%），其他投资与2018年持平，那么房地产开发投资增速将持平于2018年的9.5%。

　　在房地产调控下，2018年土地购置面积保持较高的增长态势，同时“地王”现象得到遏制，全年平均地价仅增长3.3%，增速显著放缓。可见，土地成本被控制在高位，温和上涨，开发商拿地的土地成本压力边际减轻。

　　2018年房地产销售增速不及供应增速，导致商品住宅广义库存面积增加，可供销售月数上升。我们认为，2019年房地产最大风险来自销售端，因为在银行对房地产信贷收紧的背景下，房屋销售放缓将导致房地产开发资金收紧，影响开发商的购地、新开工和施工，进而影响房地产开发投资。

　　2018年12月当月房屋竣工面积环比大增182.1%，继续季节性回升，同比增长5.8% 。12月当月竣工面积的增长态势符合我们在上一期的推断。

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　　分析师声明

　　负责撰写本研究报告的研究分析师，在此申明，报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰、准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正。作者薪酬的任何部分不会与本报告中的具体建议或观点直接或间接相联系。