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“水灌”加油站

2020-07-23 18:45:22 经济观察网 

经济观察报 记者 陈月芹 1317.5%,这是中石化销售股份有限公司浙江绍兴石油分公司于2020年1月13日在绍兴市柯桥经济开发区获得一幅土地的溢价率。

截止7月23日,该幅土地依然保持着2020年全国土地市场溢价率最高纪录。招拍挂文件显示,该幅土地3391平方米,使用性质加油加气站用地,起拍价2400万元,最终成交价是3.4亿元,楼面价达到了33.44万元/平方米。

实际上,2020年全国土地市场溢价率前15名全部为加油、加气或电动汽车充电桩等用地。Wind数据显示,2020年全国土地成交楼面价前15名也均为加油站用地,其中有13幅土地楼面价超过10万元/平方米。

在土地使用性质上,加油站用地归属商服类,可以作参考的是,2020年楼面价前20名中,住宅用地仅占据三席,分别为招商蛇口(001979,股吧)在上海虹口区北外滩地块和合生创展在北京丰台区分钟寺获取的两幅土地。

作为土地市场中并不显眼的一个细分领域用地,加油站用地不断追涨背后,一方面是成品油市场高额利润,而此类地块受计划指标控制,本身是稀缺资源;另一方面,在全球“资产荒”时代,加油站用地被视为优质可证券化资产,也是促其高溢价的重要原因。

高溢价

全国各地对加油站土地使用权的标准不尽相同,主要有商业服务业设施用地、公用设施营业网点用地、加油加气站用地等类型,最高使用年限为40年。土地面积一般在2000m?-4000m?间,容积率为0.3-0.8之间。

截至7月22日,2020年全国主要城市已成交的商服用地共342宗,其中113宗为加油加气站用地,占比约为33%,均通过拍卖、挂牌出让。这113块地共贡献108.3亿元土地出让金。

其中,有13块地楼面价超过10万元/平方米,最高楼面价达到33.4万元/平方米。加油站用地楼面价top20榜中,前16名均被浙江省包揽,其中绍兴占据11席位。杭州、宁波、湖州在列,平均楼面价达到16万元/平方米。

从成交总价上看,13块加油加气站用地超过亿元,4块溢价率超过1000%。前述绍兴柯桥27号地块拍出3.4亿元总价,为商服用地总价地王、楼面价地王、最高溢价率“三料”地王。淄博淄川、舟山定海的两幅地以3.28亿元、3亿元位列第二、三名。

“因为加油站挣钱,而且不好找、不好批,抢的人多自然就贵起来了。”一位河北省自然资源系统人士透露,加油加气站用地属于经营性商业用地,必须走招拍挂形式出让。在丰厚利润和长期稳定的汽油柴油需求量驱使下,中石油、中石化以及大大小小成品油气销售企业对此类用地热情颇高,因此在竞价环节溢价攀升。

在一些城市,加油站地块价格以溢价之所以较高,也和加油站较低的容积率相关,一位杭州市自然资源系统人士表示,加油站占地面积小,容积率很低,且一般只盖一层,所以楼面价就高了。

从全国加油、加气站用地成交来看,溢价率及楼面价高低与当地土地供应方式、地块位置、加油站数量指标等有较大的关系。比如,同样在杭州,拱墅区康桥区域加气站用地溢价率为114.5%,而富阳区溢价率则为零。

Wind数据显示,2020年成交的113宗加油加气站用地中,有45块出现0溢价。此外,一线城市如上海等地由于布局相对成熟,近年加油站用地供应数量相对较少,溢价率也相对较低。

2020年以来,上海共成交7宗加油加气站用地,均为底价成交,平均成交总价约为1613万元,均为中石油、中石化旗下子公司竟得。

一位熟悉上海土地市场的人士透露,上海的加油站地块大多都是定向挂牌,中石化直接拿着有关部门开的“路条”去土地市场拿地,一般都是0溢价。

稀缺性

通常情况下,新建加油站必须符合商务部及各地商务厅制定的加油站布点规划,以及各级政府、自然资源部门制定的土地利用总体规划和城市规划。

“加油站用地面积小,受商务部计划指标影响,数量有限,且只能零散出让。”杭州自然资源系统人士表示,每个城市都有加油站布点规划,不是地方政府想在哪个地方布局就能布局的,具体由省级商务部门制定布点规划,在源头上控制总量。

选址因素上,成品油销售量取决于成品油需求量,而成品油需求量取决于地区经济发展水平、机动车的保有量、车辆油耗、其它燃油替代产品等因素。

从2005年2月实施至今的《成品油零售企业管理技术规范》规定,国道、省道每百公里加油站数量不超过6对,高速公路每百公里不超过2对,城区加油站服务半径不少于0.9公里。而且加油站要符合功能集约、占地较少、安全等要求。

以上海为例,《上海市成品油零售体系“十三五”发展规划》要求,2016年-2020年间,根据社会经济发展水平及车辆保有量发展预测,上海市2020年成品油零售需求将达到685万吨。

根据市场需求和城市规划,城市版图逐渐外扩,上海要求新增加油站主要分布在各规划新城和快速路、高速公路沿线。2020年上海市加油站规模需求将达到895座,5年间新建48座加油站,其中嘉定区、浦东新区、青浦区分别新增9、9、7座。

杭州市“十三五”加油站建设计划显示,2016年-2020年间,杭州将新建加油站43个,迁建加油站2个,计划投资11亿元。

“新建(加油站)的,必须按照地方布点规划来。”上述杭州自然资源系统人士进一步说明,目前新建加油站、加气站的建设用地只能通过出让取得,但有些历史遗留的加油站,在加油站用地不太规范的初期,通过租借村集体用地或其他用地建成。

计划指标下,加油站地块数量少,面积小,只能零散出让,因此每出一块地,中石油、中石化等企业杂沓而至。

选址难也是地块稀缺的一个主要原因,一般在城市外扩的新区或新建道路,根据一个片区的公路网密度、千人汽车拥有量、站均服务车辆数、站均销售量等指标确定选址。

此外,高速公路的加油站用地和城区内也不尽相同,“因为高速公路本身有服务区,公路用地就规划了加油站、服务站用地,这类加油服务设施依据高速公路的等级,有相应的国家规范。”上述杭州自然资源系统人士表示。

相较新区,在中心城区范围内布置加油站难度更大,“因为既有建筑都建好了,新设一个加油站会产生‘邻避效应’——居民或当地单位担心加油站有危险,对身体健康有害,资产贬值等,会产生‘不要建在我家后院’的排斥反应,和周边居民沟通协调难度越来越大。”上述杭州自然资源系统人士表示。

随着汽车保有量不断提升,居民对加油站消费需求也在不断扩大。加油站建设受到指标等系列因素影响,在市场供需关系中显得格外稀缺,在部分城市,成为三大油气企业及地方资本趋之若鹜的领域。

市场推手

“加油站用地必须公开招拍挂,以价格决胜的机制出让,民办加油站企业和石油巨头间愈来愈难以抗衡,成功拿地的机会也越来越小。”前述杭州自然资源系统人士表示。

今年成交的113宗加油加气站地块中,平均起拍价约为1668万元,前述拍出3.4亿元总价的绍兴柯桥“三料”商服地块地王,起拍价仅2400万元。

上述河北省自然资源系统人士表示,加油站用地价格,由国土局评估以及请第三方地价评估公司,再和商务厅等部门确定出让方案,报政府批准。

杭州自然资源系统人士解释,作为一种商服用地,在现阶段土地利用过程中,加油站有一定的利润垄断现象。

根据《城镇土地估价规程》,对于具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正,而目前自然资源系统普遍采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估,比如采用扣除特许经营权费用的方式,对地价进行修正。

杭州自然资源系统人士进一步表示,很多企业拿到加油站用地后,并不是单纯为了经营成品油销售,也有做资产配置的需求。从政府角度来看,会评估企业拿地后的长期运营方案,然后选择一个最优的中标者。

“有一点是可以确定的”,该杭州自然资源系统人士补充,有些城市的地块拍出1000%以上的高溢价后,有了这一市场价基础,会连带未来出让的周围加油站用地价格往上走,“翻个1-2倍很正常”。

中国石化广东石油分公司的一位工作人员透露,抢地、收购节奏和中石油、中石化的全网点布局战略有关。其举例称,一个加油站约2-3亩地,如果采取收购方式,价格一般是直接拿地自建的建安成本2倍以上。

收购与自建的利润剪刀差,让各地分公司“铆足了劲”争取拿地。

“如果仅是中石油、中石化交锋,抬价不会这么激烈。”前述杭州自然资源系统人士表示,中石油、中石化都是国企央企,都有各自的战略布局,主要是由于加油站布局和炼厂有一定协同性。

总体来看,以长城为界,中国石油(601857,股吧)炼厂多位于大型油田周围,多在东北、西北地区;而中石化更多位于中部、南部地区。相应的,地理布局直接形成两者在不同地区的市场份额优势。

该杭州自然资源系统人士认为,从市场竞争角度,各地民营企业或村集体合建的存量加油站才是中石油、中石化的竞争对手。

制度改革

2019年8月,国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,其中第17条“扩大成品油市场准入”指出,取消石油成品油批发仓储经营资格审批,将成品油零售经营资格审批下放至地市级人民政府,加强成品油流通事中事后监管,强化安全保障措施落实。乡镇以下具备条件的地区建设加油站、加气站、充电站等可使用存量集体建设用地,扩大成品油市场消费。

国内油品市场准入放开,行政审批下放,从设置准入资质逐步向“重市场”、加强事中事后监管转变。实施了13年的成品油经营许可制度逐步废除,这也吸引越来越多资本参与加油站建设。

同年12月3日,商务部印发《关于做好石油成品油流通管理“放管服”改革工作的通知》,提出将资质审批下放移交并适时废止《成品油市场管理办法》和《原油市场管理办法》。

今年4月,商务部牵头住建部等10部门起草了《关于促进石油成品油流通高质量发展的意见(征求意见稿)》,油品流通市场“放管服”改革进一步深化,政策利好也是企业竞相拿下加油站用地的一大驱动力。

此外,上述杭州自然资源系统人士还补充,原有的存量加油站,拆掉一座少一座,使得新建加油站的价值水涨船高。

跟随城市化进程的推进步伐,部分老旧加油站的用地性质已经发生改变,90年代中心城区以租赁形式建成的加油站用地已陆续到期,面临搬迁或拆除,政府需要提供一笔拆迁补偿,但现在存量加油站拆迁难度很大。

由于受城市建筑密集现状、土地储备有限、环境影响等制约,中心城区加油站拆除后很难找到适合的地块重建,且由于零星地块寻找难度大、土地出让指标限制等因素使得加油站落地难,建设周期拉长。

“拆掉以后这个加油站就办不起来了,因为它拿着这笔钱去市场上拿不到地,政府也不可能按照对方报价补偿,需要按照法律、法规,请第三方机构来评估加油站的收益、价值。”该杭州自然资源系统人士坦言,一家旧加油站的企业也许能获得1000万元的补偿,但到了新的市场,可能花2000万元都拿不到一块加油站用地,所以很多人不愿意拆迁。

此前,原国土部门规定,如果拆除老的加油站,政府可以在符合布点规划的地方,按照拆迁安置协议,换个地方给企业经营加油站,相当于“协议出让”。但随着加油站用地日趋市场化,加油站用地必须走招拍挂流程,不得设置任何竞买资格要求,以前允许“拆一换一”的协议出让方式也随之被废除了。

“公开市场上,小型企业叫价已很难追得上大型企业。”该该杭州自然资源系统人士表示。

(责任编辑:王治强 HF013)
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